Kiracının Ve Kiraya Verenin Hakları

 

 

Öncelikle kira sözleşmesi Türk Borçlar kanununda tanımlanmıştır. Buna göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Denilmektedir.

 

Bu tanım genel kiralamaların muhteviyatına ilişkindir. Genel olarak kira ilişkisi ile konut ve çatılı işyerlerinin kirasına ilişkin hükümler karıştırılabilmektedir. Öncelikle konut ve çatılı işyerlerinin kirasına ilişkin hükümler uygulanacak boşluk olan durumlarda kanunda ilgili diğer hükümler uygulanacaktır. Yazımızın konusu da konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir.

 

Kira ilişkisi uzun süreli olarak kurulan taraflara bir çok sorumluluk ve borç yükleyen aynı zamanda taraflara hak kazandıran bir işlemdir. Kira ilişkisinin tüm yönlerini tek bir yazı da ele almak mümkün olmayıp ilişkinin diğer yönlerini başka yazılarımızda açıklayacağız. Bu yazıda genel bir bilgilendirme olacaktır.

 

Sözleşmenin belirli süreli olması durumunda Konut ve çatılı işyerlerinde kiracı, sözleşmede belirtilen kira dönemi sonunda yapacağı bildirim ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bunu yapmaz ise sözleşme bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Ancak kiraya verene böyle bir hak tanınmamıştır. Türk Borçlar kanunu 347. Maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

 

 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise madde devamında “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler” denilmektedir. Belirli süreli sözleşmelerden farklı olarak kiracıya her zaman sözleşmeyi feshetme hakkı tanınmıştır.

 

Bununla beraber taraflar genel hükümlere göre sözleşmenin feshi hakkı doğduğu durumlarda bu haklarını kullanabilecektir. Bu madde de belirtilen bildirim Türk Borçlar kanunu 348. Madde de belirtildiği üzere yazılı olarak yapılmak zorundadır. İlgili taşınmazın aile konutu olması durumunda ise “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” Denilmektedir. Bu özel durumda bildirimde bulunmak için eşin rızası alınmalıdır. Kiraya verene yapılacak bildirim ile eşin taraf sıfatı kazanmasından sonra tüm bildirimler eşe de yapılmak zorunda olacaktır.

 

Peki kiraya veren kiracısını hangi durumlarda tahliye ettirebilecektir?

Bu durum Türk Borçlar Kanunu 350. Maddede;

“Kiraya veren, kira sözleşmesini;

 

Bu hükümlerin genişletilemeyeceği ve sınırlı sayıda olduğu hususu TBK 354. maddede belirtilmiştir. Burada da kiraya veren fesih bildirimi için belirlenen sürelere uymak zorundadır.

 

Buna göre kiraya veren kendi gereksinimi sebebi ile kullanma zorunluluğu varsa tahliyeye ilişkin dava açabilecektir. Burada mahkeme Kiraya verenin kullanıma uygun başka bir konutunun olup olmadığı ve gerçekten gereksiniminin olup olmadığını araştıracaktır. Konut ihtiyacının samimi gerçek ve zorunlu olması önemlidir. Yargıtay’ın ihtiyacın zorunlu, samimi ve sürekli olması ve bu ihtiyacın hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi gerektiğine ilişkin kararları mevcuttur. Sonuç olarak, ihtiyacın davanın açıldığı tarihten hükmün kesinleşmesine kadar devam etmesi zorunlu olup devam etmemesi halinde mahkemece davanın reddine karar verilmelidir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.03.2018 tarihli ve 2017/9251 E., 2018/2813 K. sayılı kararı, Hikmet Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, 3. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022, s. 1300.)

 

Her iki durumda da Belirli süreli sözleşmelerde sözleşmenin sonundan başlayarak 1 ay içerisinde dava açılabilecektir. Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmamışsa veya süresi belirsiz ise belirsiz süreli sözleşme olacaktır. Kanun koyucu belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davasının, kiraya ilişkin genel hükümlere göre belirlenecek sona erme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerektiğini belirtmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren fesih bildirimiyle kira sözleşmesinin sona ereceği günü belirlemelidir. Sona ereceği günün belirlenmesinden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. (Kanık, Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, s. 1295.)

Ayrıca Kira sözleşmesinin belirli süreli yapılmasına rağmen belirlenen sürenin geçmesiyle birlikte sözleşme belirsiz süreli hale gelir.(Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 263) Kira sözleşmesinin başlangıcının tespit edilememesi halinde, kiracının zilyetliği ve kiralananı kullanımı maddi olay olduğundan tanık dinlenebilir.(Ahmet Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2019, s. 262.)

 

Yine borçlar kanunu 351. Madde de ;

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denilmektedir.

 

Yeni malik taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Bu bildirimden itibaren 6 ay içinde açılacak dava ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Maddenin devamında bir önceki maddede gereksinim sebebi ile tahliye hakkından yararlanabileceği o madde de belirtilen şartlar çerçevesinde de sözleşmeyi sona erdirebileceği belirtilmiştir.

 

TBK 350 ve 351. maddelerinde kiraya verenden kaynaklanan nedenlerle tahliye davası yoluyla konut ve çatılı işyerleri hakkındaki kira sözleşmesinin sona erdirilmesi düzenlenmiş olup maddelerde belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışı bulunmasa bile taşınmazdan tahliyesi gerçekleştirilebilecektir. (İpek, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, s. 61-62. )

 

Konutun TBK 350. maddenin ilk bendine dayanılarak konut gereksinimi sebebiyle tahliyesi kiraya verenin gerçek kişi olması halinde mümkündür. Doktrinde tüzel kişilerin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabileceğini savunan görüşler bulunmaktadır. Bu görüşe göre, tüzel kişiliğin ana sözleşmesi ve tüzüğünden anlaşılan ihtiyaç sebeplerinin gerçekleşmesi halinde tüzel kişiler konut ihtiyacı nedeniyle kiracı aleyhine tahliye davası açabilecektir. (Pehlivan, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Konut İhtiyacı (Gereksinimi) Sebebiyle Tahliye”, s. 182; tüzel kişilerin, esas sözleşmesinde bulunan lojman ihtiyacından kaynaklanan konut gereksinimi nedeniyle tahliye davası açabileceklerine ilişkin diğer görüş Tunaboylu, Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, s. 596)

 

Bunlar kiraya verenin kendisinden kaynaklanan sebepler ile tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ile de sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür.
 

Türk borçlar kanunu 352. Madde de;

“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Buna göre kiracı tarafından taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılması taahhüt edilmiş ise kiraya veren bu taahhüt ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

Maddenin devamında;

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir” Bu durumda da kiracı kendisine bir kira döneminde iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sona erdirilebilecektir. Dikkat edilmesi gereken husus  bir aylık dava süresidir.

 

Maddenin üçüncü fıkrasında;

“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

 

Böyle bir düzenlemeye gidilmesindeki amaç, kiracı veya eşinin sahip olduğu konutu daha yüksek bedelden kiraya vererek kendisinin daha düşük bedelde oturmaya devam etmesinin kanun koyucu tarafından korunmak istenmemesidir. Bu hak sadece malike değil kiraya verene tanınmıştır.

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin üçüncü fıkrasına göre kiraya verenin bu hükümden yararlanabilmesi için kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyeleri sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması gerekir. Olayın hal ve şartlarına göre bu konutun elverişliliği önem arz etmektedir.

 

“…Olayımıza gelince; her ne kadar mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda davalı-kiracının aynı ilçe hudutları dahilinde oturabileceği kendi konutunun bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş ise de; mevcut bilirkişi raporunda davaya konu tahliyesi istenen taşınmazın alan ve konum itibariyle davalıya ait taşınmazdan daha üstün vasıflarda olduğu belirtilmiş olup, davalı kiracı da sahibi olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarını karşılamaya yetmediğini savunmuştur. Bu durumda tarafların tüm delilleri toplanarak, davalının statüsü ve ailesinin ihtiyaçlarına göre bahsi geçen evin davalının kullanımına elverişli olup olmadığı kirada bulunup bulunmadığı yönünde yapılacak araştırma ve değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” (Bkz., Yargıtay 3. HD., E:2018/504-K:2018/1840, www.lexpera. com, Erişim Tarihi: 3.04.2018)

 

Yukarıda saymış olduğumuz hükümler Türk Borçlar Kanunu 354. Madde de “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Hükmü uyarınca değiştirilemeyecektir.

 

Ayrıca 355. Madde gereğince Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

 

Yukarıda izah edildiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler sınırlayıcı ve kapsamlı olarak düzenlenmiştir. Diğer hallerde kanunda yer alan kiraya ve diğer hususlara ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır. Muhteviyatı ile kapsamı düşünüldüğünde bu durumlarla karşılaşan herkesin bu konularda uzman bir avukattan hukuki destek alması elzemdir.