Müteahhitin Adi Yazılı Sözleşme İle Taşınmaz Devri

YÜKLENİCİNİN ŞAHSİ HAKKINI ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRETMESİ (TEMLİKEN TESCİL DAVASI)

Günümüzce bolca başvurulan “sui generis” sözleşmelerin başında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bulunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin arsa üzerine inşaa edeceği bağımsız bölüm, bölümler karşılığı tapuların verilmesi taahhüdünü içeren sözleşmelerdir. Bazı durumlarda yükleniciye ayrıca bir bedel ödenmesi de kararlaştırılabilir.

Bu sözleşme ile yüklenici arsa sahibine karşı tapu kaydını talep etme şeklinde bir şahsi hak kazanır. Bu hakkını arsa sahibinin onayı olmaksızın başkalarına devredebilir. Bu durum “alacağın temliki” hükümlerine tabi olacaktır. Yüklenicinin borcu ise eseri tam olarak meydana getirmektir. Sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde yapıyı teslimde, sözleşmede ayrık hüküm bulunan hallerde uygun oranda tapu tescilini isteyebilir.

Yüklenicinin bu hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi durumunda ise üçüncü kişi yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı sözleşme hükümlerine göre tapu tescilini isteyebilir. Üçüncü kişi yüklenicinin halefi olduğundan arsa sahibinin yükleniciye karşı ileri sürebileceği defi ve itirazları üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilecektir.

Yüklenicinin bu şahsi hakkını devri TBK 184 uyarınca alacağın temliki hükümlerine göre yazılı devir sözleşmesi ile devredebilir. Burada bir taşınmaz devri veya satış vaadi gibi görünse de açıklamalarımız doğrultusunda resmi şekilde yapılmak zorunda değildir. Ayrıca sözleşmede yalnız devredenin imzası yeterli olacaktır.

Bununla beraber yüklenicinin böyle bir hakkının devredebilmesi için yüklenici ile arsa sahibi arasında geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması ve geriye etkili olarak feshedilmemiş olması zorunludur. Devralan yüklenicinin halefi olduğundan arsa sahibi tarafından devreden yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği eksik ve ayıplı olduğu savunmasını devralana karşı ileri sürebilecektir.

Devralan tarafından açılan davalarda yüklenici ve arsa sahipleri ile haleflerinin yer alması gerekmektedir. Bunlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu ve haklarında birlikte hüküm kurulması gerektiği kabul edilmelidir.

Aynı bağımsız bölüme ilişkin birden çok devir sözleşmesi bulunması durumunda ise uygulamada ve Yargıtay içtihatlarında kural olarak geçersiz olmadıkça ve feshedilmedikçe önceki tarihli olanına üstünlük tanınacağı kabul edilmelidir. Burada sözleşmenin geriye etkili olarak mı feshedildiği yoksa ileriye etkili olarak mı feshedildiği hususu önem kazanmaktadır. Sözleşme ileriye etkili olarak feshedilmişse yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat seviyesine göre arsa sahibiden bağımsız bölüm veya arsa payı isteyebilecektir.

Üçüncü kişi alacağın devri suretiyle şahsi hak kazandığından bu hakkını kural olarak kendisinden sonra tapu malik olana karşı ileri süremez. Bu durum ayni hakkın şahsi hakka üstünlüğünden değil, tapu kaydına güvenerek tapuda hak kazanan kimsenin tapuya itimat prensibinin koruması altında olmasındandır. Bu durumda da kendisinden sonra tapuda mülkiyet kazanan kimsenin kötüniyetli olduğunu ileri sürüp kanıtlaması mümkündür. (Usul Ve Esaslarıyla Eser Sözleşmesi Uygulaması, Muammer Öztürk, Zeki Gözütok, Syf. 810)