TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİĞİ
Uygulamada çok kez karşılaşıldığı üzere mülk sahipleri taşınmazlarını kiraya verirken kiracıya tahliye taahhütnamesi de imzalatmaktadır. Kanun ve mahkeme kararları uyarınca bu taahhütname bir çok şarta bağlanmıştır.
Tahliye taahhüdü mülga 6570 sayılı mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m. 7/1-a hükmünde düzenlenmiştir. Kiralayanın “a) kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği” öngörülmüştür. Aynı konuya ilişkin benzer bir düzenleme konut ve çatılı işyeri kirası bakımından TBK. m. 352/1’de yer almaktadır. Buna göre, “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir”
Önemle belirtilmelidir ki, Yazılı tahliye taahhüdü konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebilir. Genel hükümlere tabi kira ilişkisinde tahliye taahhüdünde bulunulamaz ve ilgili hükümler uygulanmaz.
Kiracı tüzel kişide olabilir. Bu durumda tüzel kişiliğin yetkilisi tahliye taahhüdünde bulunabilir. Genel görüşe göre vekaletnamesinde tahliye taahhüdü vermesi için özel yetki bulunmasına gerek yoktur.
Tahliye taahhüdünün sahip olması gereken bazı unsurlar vardır. Bu unsurların eksik olması halinde geçerli kabul edilmesi mümkün değildir.
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
Türk borçlar Kanunu 352. Maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Diye belirtilerek kira sözleşmeleri için olmayan yazılılık şartı tahliye taahhütnamesi için getirilmiştir. Buradan görüleceği üzere “yazılı olarak üstlendiği” diye belirtilerek yazılılık şart koşulmuştur. Kiraya veren de tahliye tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak zorundadır.
Taahhütname de kiraya verenin imzasının yer almasına ise gerek yoktur. Keza, taahhüt metnini kiracının elle yazmasına da gerek yoktur. Adi yazılı şekil yeterli olmakla beraber, ispat kolaylığı bakımından tahliye taahhüdünün noter tarafından düzenleme veya onaylama şeklinde yapılması da mümkündür. Yargılama esnasında duruşma tutanağına veya haciz tutanağına geçirilerek taahhüt verilmesi de mümkündür.
Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.7.2005 tarihli ve E. 2005/5933 K. 2005/7384 sayılı kararında “Davacı ile davalı arasında kira ilişkisi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Nitekim, davacının yaptırmış olduğu evde kiracı olduğu davalının kabulündedir. Davacının ihtiyacı nedeni ve temerrüde dayalı olarak açmış olduğu bu davanın yargılaması sırasında davalı 09.09.2004 günlü oturumda, dava konusu evi boşaltacağını, mevsim nedeniyle ev bulmanın zor olduğunu, kendisine süre verilmesini ve bu sürenin sonunda evi tahliye edeceğini bildirmesi üzerine, davacı vekilinin tahliye konusunda net bir tarih verilirse anlaşma sağlanabileceği beyanı üzerine, davalı henüz yargılama devam ederken 01.03.2005 tarihi itibariyle evi boşaltıp davacıya teslim edeceğini tutanağa geçen beyan ve imzası ile taahhüt etmiştir. Yapılan bu taahhüt hakim önünde yapılan taahhüt olarak geçerlidir. Bu durumda mahkemece davalının taahhüt ettiği tarih itibariyle taşınmazın tahliyesine karar verilmesi gerekir…”
2.Aile konutu olması durumunda
Aile konutu evlilik birliği içerisindeki eşlerin ortak yaşam alanı olan konuttur. Aile konutunda eşlerin birbirlerinin rızası olmadan taahhütte bulunması kanun koyucu tarafından sınırlandırıldığı kabul edilmektedir.
Kiracının eşinin rızası olmadan sözleşmeyi feshetmesi TBK’nu 349. Madde de “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez” denilerek kısıtlanmıştır. Kanun koyucu tarafından aile konutuna verilen önem dikkate alınarak yalnızca kira sözleşmesinin feshinde değil tahliye taahhüdünün verilmesinde de eşin rızası her zaman gözetilmelidir. Nitekim bu yönde kararlar mevcuttur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.10.2005 tarihli ve E. 2005/676 K. 2005/600 sayılı kararı “Bu hüküm göstermektedir ki”, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir…”
Aynı maddenin son fıkrasında “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” Diye Belirtilmiştir. Buna göre kira sözleşmesinin tarafı eşlerden yalnızca biri ise kiraya verene bir bildirimde bulunularak sözleşmenin tarafı haline gelmelidir.
Bu sebeple kiracı ve eşi tarafından, kendisi aleyhine icra yoluna başvurulmadan önce kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olmalıdır. Ancak kiraya veren tarafından bildirim yapılmadığı ve sözleşmede eşin taraf olmadığı durumlarda; tahliye taahhüdünün ihlali sebebi ile işlem başlatılmış ise icra takibinde ve açılacak dava da eşin rızasının olmadığı ileri sürülemeyecektir.
3.Tahliye tarihi belirtilmiş olmalı ve taahhüt açık olmalıdır.
Türk borçlar kanunu 352. Maddesinde “belirli bir tarihte” ibaresi ile tahliye tarihinin belirlenmiş olmasını şart koşmuştur. Tam olarak belirlenmese de “sözleşme tarihinden 12 ay sonra” vb ibareler de yeterlidir. Sadece ay olarak belirtilmesi durumunda o ayın son günü anlaşılır ve yine geçerlidir.
Ayrıca taahhütnamede yazılı ibareler açık olmalı ve şaibeye yer bırakmamalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.9.2014 tarihli ve E. 2014/9023 K. 2014/9961 sayılı kararı “Somut olayda davacının dayandığı 29.5.2013 tarihli belge incelendiğinde davalı tarafından “Kiralananı sorunlarım ve gelir düzeyim eksik olduğundan L. H.’ye kendi rızamla teslim ediyorum, yapılan kontratlar karşılıklı olarak feshedilmiştir.” ibareli olarak düzenlendiği böylelikle ilgili belgenin Kanunun aradığı anlamda bir tahliye taahhüdü niteliği taşımadığı gibi, bunun dışında da geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir…”
4.Kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
Yine Türk borçlar kanunu 352. Maddesinde kanun koyucu tarafından “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra” diye belirtilerek konutun teslimini şart koşmuştur. Öncelikle kira sözleşmesinden önce verilen yazılı tahliye taahhüdü geçersizdir. Keza, kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdünün üstlenilmesi de hüküm ifade etmez. Kira sözleşmesinin bir hükmü olarak verilen taahhütte aynı şekilde geçersizdir.
Tahliye taahhüdünün boş olarak verilmesi ve kiraya veren tarafından doldurulması halinde beyaza imza söz konusudur. Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şekilde imzalatıldığı hususunda ispat yükü kiracıya düşer. Yine Yüksek Mahkeme’ye göre, beyaza imzanın varlığı ancak senetle ispatlanabilir. Çünkü böyle bir senet veren karşı tarafa güvenmektedir ve bunun sonuçlarına katlanmak zorundadır.
Ancak böyle bir durumda kiracı mecburen tahliye taahhütnamesini imzalamak zorunda kalmaktadır. Uygulamada da sık sık boş olarak tahliye taahhütnamesi alınmaktadır. Doktrinde de yer verilen görüşe göre HMK 203/b-ç (senetle ispat kuralının istisnaları) uyarınca beyaza imza şeklinde alınan taahhütlerde irade bozukluğu ve aşırı yararlanma sebebi ile senetle ispat zorunluluğu aranmamalıdır.
