Taşınmaz Satışının Resmi Olma Şartının İstisnaları

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN RESMİ ŞEKİL ŞARTINA UYULARAK YAPILMASININ İSTİSNALARI

Öncelikle Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur.(TMK’nun 706, TBK’nun. 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri)
Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkeme gerekse Yargıtay’ca doğrudan göz önünde tutulur.

Bu şekle uyulmadan yapılmış olan sözleşmeler geçersizdir. Ne var ki; kural böyle olmakla beraber çok özel ve ayrık durumlarda, sözleşmenin geçersizliği ileri sürülerek edimlerin ifasından kaçınma Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenmiş dürüstlük kuralına ve “bir hakkın kötüye kullanılması yasağına” aykırılık teşkil edebilir. İşte bu durumda, hakkın kötüye kullanılması yasağı, şekle aykırılığı ileri sürme ve edimini yerine getirmekten kaçınma hakkının kullanılması yönünden de bir sınır oluşturur. Bu halde, diğer taraf tıpkı geçerli bir sözleşmede olduğu gibi, edimin aynen ifasını veya ifa edilmemekten doğan olumlu zararını isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen “hakkın kötüye kullanılması yasağı” ancak, fevkalade sınırlı ve çok zorunlu hallerde uygulanabilir. Şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmedeki edim ve karşı edimler fiilen ifa edilmemiş olsa dahi bir tarafın:

a) Yasada öngörülen şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunun,

b) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ve sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekil eksikliğini bir sebep olarak kullandığının,

c) Edimini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmiş olduğunun,

Anlaşılması halinde şekil eksikliğini ileri sürerek edimini ifa etmekten kaçınması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına ve “bir hakkın kötüye kullanılması” yasağına aykırılık teşkil edeceği ve bu halde diğer tarafın geçerli sözleşmelerde olduğu gibi şekil noksanı nedeniyle geçersiz olan sözleşmenin aynen ifasını veya ifa edilmemesinden doğan olumlu zararını isteyebileceği kabul edilmektedir. (Haluk Tandoğan. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt 1/1 Ankara 1985 Sh. 283 vd. Mustafa Reşit Karahasan Türk Borçlar Hukuku, Genel Hükümler 1. Cilt İstanbul 1992Sh 179 vd. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.9.1988 tarih, 1987/2- 1988/2 sayılı ilamı …..)

Buna göre taraflardan biri edimini yerine getirmişse sözleşmenin diğer tarafı sözleşmenin şekil şartlarına uygun olarak yapılmadığını ileri süremeyecektir. Çünkü bu Dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir. Her somut olay kendi içerisinde değerlendirilmelidir.

Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ise, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.

Tüm bu durumlar özel uzmanlık gerektirmekte olup her somut olay birbirinden ayrılmakta, farklılık göstermektedir. Bu sebeple bu ve benzeri bir sorunla karşılaşıldığında uzman bir avukattan yardım almak en doğrusu olacaktır.